Quy trình vận hành kỹ thuật trong tòa nhà chung cư bao gồm các công tác vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà chuyên nghiệp, kiểm tra, bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà an toàn, bảo dưỡng, sửa chữa, thay thế các bộ phận hư hỏng trong toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà chung cư, do đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chịu trách nhiệm thực hiện.

4. Quy trình bảo dưỡng sử dụng điều hòa

5. Quy trình bảo dưỡng sử dụng thang máy

6. Hạng mục bảo dưỡng hệ thống PCCC

4. Quy trình bảo dưỡng sử dụng điều hòa:

a. Bảo trì 2 tuần/lần:

- Tháo vỏ ngoài của máy, lấy khăn sạch, mỏng lau các bộ phận: làm lạnh, thiết bị sấy, cánh quạt, mô tơ điện…

- Dùng máy hút bụi hút hết bụi trong máy. Chú ý, khi lau không được va chạm làm ảnh hưởng đến các thiết bị điện tử và tấm toả nhiệt.

- Vệ sinh hệ thống lưới lọc của máy. Tháo mặt máy, rút lưới lọc ra, để lưới lọc ở dưới máy nước và phun rửa sạch, lưới lọc làm bằng ni lông, không được dùng nước nóng (trên 400C) để rửa, và không được sấy (rửa nước nóng và sấy sẽ bị biến dạng, hỏng). Vẩy khô nước rồi cắm vào mặt máy lắp lại

b. Bảo trì hàng tháng

- Bộ phận lọc không khí phải lau rửa một lần/tháng. Rửa bằng nước sạch pha thêm một chút xà phòng trung tính rồi lau thật khô bằng vải mềm.

- Các phích cắm, ổ cắm điện phải tốt, không lỏng lẻo. Nếu phích, ổ cắm…không chặt dễ gây ra hiện tượng chập, cháy. Do đó, phải sử dụng cầu chì đúng quy cách theo tiêu chuẩn do nhà sản xuất ghi trên máy. Bảo đảm ĐHNĐ được bảo vệ bởi bộn đóng cắt riêng biệt.

- Quét bụi cho máy lạnh bằng gió ở phía ngoài trời 1 tháng/lần.

c. Định kỳ sáu tháng:

- Nhỏ dầu vào quạt gió và mô tơ điện. Trước khi ngừng sử dụng cũng phải nhỏ dầu một lần, chú ý không được để dầu dính vào các linh kiện khác. Tuyệt đối không dùng tay tuỳ tiện quay cánh quạt. Lắp lại máy và vỏ ngoài, sau đó chụp lại bằng vải ni lon.

- Nửa năm dùng chổi lông mềm quét bộ phận bên ngoài một lần cho hết bụi bẩn. Bộ làm lạnh, không cần xử lý chỉ cần chải quét bụi bẩn bên ngoài.

d. Bảo trì định kỳ hàng năm:

Mỗi năm cần cho dầu mỡ vào ổ trục quay của quạt gió một lần.

e. Lưu ý khi bảo trì, bảo dưỡng:

- Bảo vệ tốt phiến toả nhiệt của bộ ngừng toả lạnh và bộ toả nhiệt. Các phiến toả nhiệt ấy làm bằng nhôm 0,15mm lồng vào ống đồng. Nó rất mỏng nên không chịu được sự va chạm. Nếu các phiến nhôm ấy bị hỏng, bẹp thì hiệu quả toả nhiệt sẽ kém đi, gây ảnh hưởng đến hiệu quả làm lạnh, do đó cần chú ý bảo vệ

- Bảo vệ hệ thống làm lạnh, bên trong hệ thống làm lạnh chứa đầy chất ga làm lạnh, nếu làm hỏng các linh kiện, hoặc ống dẫn mà hệ thống làm lạnh gây rò rỉ ga làm lạnh thì máy điều hoà không thể làm lạnh được.

f. Lưu ý khi sử dụng

- Khi máy phát ra những tiếng động lạ như: va đập lạch cạch, vỏ máy rung lên khác thường... phải lập tức ngừng hoạt động để tìm nguyên nhân.

- Sau khi tắt máy (hoặc mất điện) phải đợi 2 phút sau mới được mở máy nếu chưa đủ 2 phút đã mở máy thì sự thăng bằng áp lực của hệ thống chưa đạt yêu cầu. Nếu lúc ấy khởi động máy thì máy không hoạt động, dòng điện tăng lên rất lớn, sẽ cháy cầu chì hoặc nhẩy áp tô mát, hại máy hoặc hỏng máy điều hoà nhiệt độ

- Về mùa hè sau khi máy hoạt động, nhiệt độ sẽ phải hạ xuống nhanh (dưới 300C). Nếu sau một lúc lâu mà nhiệt độ không hạ xuống (dưới 300C) như vậy máy sẽ chạy lâu và quá tải dễ phát sinh sự cố và tuổi thọ máy sẽ giảm. Vì vậy trong trường hợp này phải tìm ra nguyên nhân vì sao máy chạy lâu mà phòng không hạ nhiệt độ, sửa chữa loại trừ nguyên nhân gây ra hiện tượng trên rồi mới sử dụng.

- Chú ý phòng chống ẩm các mạch điện, phải luôn trong tình trạng khô ráo không ẩm ướt, không bị rò điện, không bị mốc mục.

- Về mùa đông, ở xứ lạnh phải thả hết nước trong ống của bộ làm lạnh đề phòng, nước đóng băng làm nứt đường ống và phá hỏng máy.

- Điều đầu tiên cần lưu tâm khi lắp đặt là cần đặt cục nóng bên ngoài chỗ có bóng râm, không bị mặt trời chiếu để ĐHNĐ hoạt động đạt hiệu suất cao nhất do dễ tỏa nhiệt hơn.

5. Quy trình bảo dưỡng sử dụng thang máy trong tòa nhà

a. Bảo trì hàng tháng

- Vệ sinh phòng máy và các thiết bị trong phòng máy.

- Kiểm tra bề ngoài của thắng điện từ, các trạng thái khi thang vận hành, đèn báo các loại, nút công tắc, đèn và chuông cấp cứu, tình trạng của cabin, hộp bảo vệ chuyển đổi tốc độ, khóa cửa, cửa thoát hiểm, tình trạng hố thang.

b. Bảo trì 6 tháng:

 

Stt

Khu vực

Nội dung bảo trì, bảo dưỡng

1

Phòng máy

- Đường lên phòng máy

- Đèn chiếu sáng thông thoáng

- Thiết bị tay quay cứu hộ

- Tủ điều khiển

- Động kéo và Poulie đỡ phụ

- Động cơ kéo

- Động cơ máy phát (nếu có)

- Máy điều tốc (Governor)

- Hệ thống tiếp địa của thang (dây mát)

2

Cabin

- Trần và sàn cabin

- Cửa và thềm cửa của cabin

- Interphone

- E.stop Switch

- Đèn emergency

- Bảng điều khiển trong cabin, nút gọi tầng, đèn báo

- Khoảng cách Sill (cabin và cửa tầng)

- Hộp gate

 

3

Nóc cabin

- Lối thoát hiểm & tình trạng cửa

- Động cơ an toàn

- Điểm nối an toàn công tắc

- Poulie (đối với thang máy cáp truyền)

- Shoes cabin

- Sill cửa tầng

- Thiết bị báo quá tải

- Cables

- Tất cả các bộ phận của đối trọng

- Hộp điều khiển chạy tay

- Điểm nối công tắc an toàn giới hạn trên và dưới

- Travelling cables và đầu nối

- Khóa điện

- Hệ thống tiếp địa

4

Thiết bị dừng tầng

- Bảng điều khiển, nút gọi tầng , đèn báo tầng

- Thiết bị định vị tầng

5

Hố thang

- Thiết bị giảm chấn

- Xích bù tải

- Ray cabin, ray đối trọng & basket cố định ray

- Sàn hố

- Giới hạn cuối cùng

- Hệ thống cáp kéo và các đầu nối cáp

- Thiết bị hạn chế tốc độ tại đáy Pit (Governor)

- Thiết bị tiếp đất

- Bộ thắng động cơ

- Cables thắng cơ

- Khoảng cách đối trọng

 

c. Vệ sinh thang máy

- Giữ cho rãnh trợt cửa tầng và cửa cabin luôn sạch sẽ trơn tru. Bụi và rác trong rãnh trượt có thể làm cửa không đóng được và vì thế cabin không hoạt động.

- Không được để nước chảy vào các cửa tầng và hố thang ngập nước.

- Không được để nước chảy vào các cửa tầng và hố thang ngập nước.

- Khi làm vệ sinh toà nhà, cần chú ý không làm nước hay rác tràn vào hố và phòng thang qua sill các cửa tầng.

d. Sử dụng thang máy:

- Không được để cabin chở quá tải. Phải có bảng báo tải trọng tối đa cho phép trong cabin.

- Cẩn thận khi sử dụng xe đẩy hay khi di chuyển đồ đạc, không để hư hỏng cửa tầng hay cửa cabin.

- Không cho phép bất cứ ai làm kẹt cửa mở bằng các vật dụng đặt tại ngưỡng cửa. Hầu hết thang máy đều có chìa khoá tính năng đặc biệt để giữ cửa mở khi cần thiết, dùng chìa khoá này để thực hiện chức năng đó.

- Bảo đảm chuông báo động trong cabin phải hoạt động tốt để nhân viên bảo vệ có thể nhận biết được trường hợp khẩn cấp.

- Không được sử dụng thang máy khi trong toà nhà có đám cháy.

- Khi xếp hành lý vào phòng thang tránh va đập xe đẩy hay đồ vật vào cửa và vách phòng thang.

- Trong trường hợp phải xếp dỡ hành lý trong thời gian dài (trên 5 giây) nên bật công tắc giữ cửa hoặc có người nhấn giữ nút DO, hay nút gọi ngoài ngay tầng đó.

- Không được chở quá tải trọng của thang.

- Trẻ em dưới 6 tuổi đi thang phải có người lớn đi kèm.

- Cấm hút thuốc trong phòng thang: vì tàn thuốc lá xung quanh cửa thang sẽ làm cho việc đóng – mở cửa bị kẹt và cũng có thể gây hỏa hoạn.

- Phải khóa hộp điều khiển trong phòng thang và cất chìa khóa ở nơi an toàn. Cấm người lạ mở và vận hành hộp điều khiển.

e. Xử lý sự cố thang máy

Sau đây là các biện pháp can thiệp kịp thời khi có các sự cố như: Cửa không mở khi đến tầng, thang dừng đột ngột, hoạt động bị gián đoạn do hỏa hoạn hay cúp điện:

- Đối với hành khách trong thang :

+ Ấn vào nút {E-CALL} hay {INTERPHONE} trên bảng điều khiển trong phòng máy.

+ Cố gắng liên lạc với bên ngoài bằng hệ thống liên lạc nội bộ (intercome).

+ Giữ bình tĩnh và chờ người tới giúp (không nên tự mình cố gắng thoát ra ngoài RẤT NGUY HIỂM)

- Đối với người điều hành hoạt động thang máy

+ Khi có sự cố, phải sắp xếp việc trấn an và cứu hộ hành khách trong thang càng sớm càng tốt.

6. Hạng mục bảo trì, bảo dưỡng hệ thống PCCC trong chung cư

Hệ thống PCCC cần được bảo trì 1 năm 1 lần và bảo trì kiểm tra định kỳ bình chữa cháy 3 tháng/ lần do ban quản lý nhà chung cư chuyên nghiệp thực hiện, 6 tháng/1 lần do đơn vị có nghiệp vụ & năng lực thực hiện.

Các hạng mục bảo dưỡng hệ thống PCCC trong chung cư thường gồm có:

- Bảo quản, bảo dưỡng thường xuyên toàn bộ hệ thống, phương tiện PCCC trong tòa nhà, phải thử toàn bộ các chức năng của hệ thống và thử hoạt động của tất cả các thiết bị báo cháy.

- Bảo dưỡng sau khi chữa cháy, thực tập chữa cháy

- Bảo dưỡng định kỳ ít nhất 1 năm 1 lần

- Bảo dưỡng các phương tiện chữa cháy thông dụng như bình chữa cháy và các phương tiện khác

- Bảo dưỡng các hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động và bán tự động, kiểm tra độ nhạy của tất cả các đầu báo cháy. Tổ chức bảo dưỡng toàn bộ hệ thống ít nhất 2 năm 1 lần.