Bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà là một trong những hạng mục quan trọng, thiết yếu của việc quản lý vận hành nhà chung cư nói chung và vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà chuyên nghiệp nói riêng. Bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà là một loạt các nghiệp vụ của bộ phận kỹ thuật nhằm mục đích phòng ngừa và quản lý rủi ro nhà chung cư liên quan đến hệ thống kỹ thuật.

1. Những hạng mục bảo trì hàng ngày

Các hạng mục bảo trì hàng ngày gồm có:

- Hệ thống camera,

- Hệ thống điện, hệ thống máy phát điện dự phòng,

- Hệ thống thoát nước,

- Hệ thống PCCC,

- Hệ thống thang máy,

- Hệ thống điều hòa, thông gió,

-  Hệ thống thông tin liên lạc.

Các hệ thống này đều tham gia vào hoạt động hàng ngày của tòa nhà chung cư, do vậy cần được bảo trì hàng ngày. Việc bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà hiệu quả không những giúp vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà an toàn, không xảy ra sự cố làm gián đoạn cuộc sống sinh hoạt và làm việc hàng ngày của cư dân chung cư, mà còn hạn chế và phòng ngừa các rủi ro có thể xảy ra.

2. Những hạng mục bảo trì hàng tuần

a. Hệ thống điều hòa 2 tuần/lần

- Tháo vỏ ngoài của máy, lấy khăn sạch, mỏng lau các bộ phận: làm lạnh, thiết bị sấy, cánh quạt, mô tơ điện…

- Dùng máy hút bụi hút hết bụi trong máy. Chú ý, khi lau không được va chạm làm ảnh hưởng đến các thiết bị điện tử và tấm toả nhiệt.

- Vệ sinh hệ thống lưới lọc của máy.  Tháo mặt máy, rút lưới lọc ra, để lưới lọc ở dưới máy nước và phun rửa sạch, lưới lọc làm bằng ni lông, không được dùng nước nóng (trên 40oC) để rửa, và không được sấy (rửa nước nóng và sấy sẽ bị biến dạng, hỏng). Vẩy khô nước rồi cắm vào mặt máy lắp lại.

b. Hệ thống máy phát điện dự phòng

- Máy phát điện cần bảo dưỡng hàng tuần

-  Cho máy chạy không tải 5 phút và chạy có tải 30 phút.

- Bảo trì, bảo dưỡng các bộ phận của máy: bồn dầu, máy bơm dầu, hệ thống đường ống tiếp nhận và phân phối, các panel điều khiển máy bơm và hiển thị mức dầu, các bộ sạc tự động và ắc quy dự phòng.

3. Những hạng mục bảo trì hàng tháng / quý/ 6 tháng / một năm

a. Thang máy

- Bảo trì hàng tháng

+ Vệ sinh phòng máy và các thiết bị trong phòng máy.

+ Kiểm tra bề ngoài của thắng điện từ, các trạng thái khi thang vận hành, đèn báo các loại, nút công tắc, đèn và chuông cấp cứu, tình trạng của cabin, hộp bảo vệ chuyển đổi tốc độ, khóa cửa, cửa thoát hiểm, tình trạng hố thang.

- Bảo trì 6 tháng

+ Phòng máy: đường lên phòng máy, đèn chiếu sáng thông thoáng, thiết bị tay quay cứu hộ, tủ điều khiển, động kéo và poulie đỡ phụ, đông cơ kéo, động cơ máy phát (nếu có), máy điều tốc (governor), hệ thống tiếp địa của thang (dây mát)

+ Cabin: trần và sàn cabin, cửa và thềm cửa của cabin, interphone, E.stop switch, đèn emergency, bảng điều khiển trong cabin, nút gọi tầng, đèn báo, khoảng cách sill (cabin và cửa tầng), hộp gate

+ Nóc cabin: lối thoát hiểm & tình trạng cửa, động cơ an toàn, điểm nối an toàn công tắc, poulie (đối với thang máy cáp truyền), shoes cabin, sill cửa tầng, thiết bị báo quá tải, cables, tất cả các bộ phận của đối trọng, hộp điều khiển chạy tay, điểm nối công tắc an toàn giới hạn trên và dưới, travelling cables và đầu nối, khóa điện, hệ thống tiếp địa

+ Thiết bị dừng tầng: bảng điều khiển, nút gọi tầng , đèn báo tầng, thiết bị định vị tầng

+ Hố thang: thiết bị giảm chấn, xích bù tải, ray cabin, ray đối trọng & basket cố định ray, sàn hố, giới hạn cuối cùng, hệ thống cáp kéo và các đầu nối cáp, thiết bị hạn chế tốc độ tại đáy pit (governor), thiết bị tiếp đất, bộ thắng động cơ, cables thắng cơ, khoảng cách đối trọng

b.  Hệ thống điều hòa

- Bảo trì hàng tháng:

+ Bộ phận lọc không khí phải lau rửa một lần/tháng. Rửa bằng nước sạch pha thêm một chút xà phòng trung tính rồi lau thật khô bằng vải mềm.

+ Các phích cắm, ổ cắm điện phải tốt, không lỏng lẻo. Nếu phích, ổ cắm…không chặt dễ gây ra hiện tượng chập, cháy. Do đó, phải sử dụng cầu chì đúng quy cách theo tiêu chuẩn do nhà sản xuất ghi trên máy. .

- Bảo trì hàng quý, 6 tháng, hàng năm

+ Nhỏ dầu vào quạt gió và mô tơ điện. Trước khi ngừng sử dụng cũng phải nhỏ dầu một lần, chú ý không được để dầu dính vào các linh kiện khác. Tuyệt đối không dùng tay tuỳ tiện quay cánh quạt. Lắp lại máy và vỏ ngoài, sau đó chụp lại bằng vải ni lon.

+ Nửa năm dùng chổi lông mềm quét bộ phận bên ngoài một lần cho hết bụi bẩn. Bộ làm lạnh, không cần xử lý chỉ cần chải quét bụi bẩn bên ngoài.

+ Mỗi năm cần cho dầu mỡ vào ổ trục quay của quạt gió một lần

c. Hệ thống cấp – thoát nước

- Bảo trì hàng tháng:

+ Sửa chữa sự cố tắc nghẽn trong quá trình hoạt động của thiết bị vệ sinh ở các tầng

+ Vệ sinh hệ thống cống thoát nước thải, hệ thống ống dẫn và hố thoát nước mưa, đảm bảo thông thoáng

- Bảo trì hàng quý:

+ Xúc, xả, vệ sinh bồn, bể chứa nước sinh hoạt và bể chứa nước thải, đường ống cấp và thoát nước sinh hoạt

+ Tra dầu nhớt, vệ sinh trong và ngoài máy bơm cấp nước sinh hoạt và máy bơm nước thải

Các công ty quản lý vận hành nhà chung cư hay các ban quản lý nhà chung cư chuyên nghiệp thường có tổ kỹ thuật đủ năng lực để bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà 24/7. Do vậy, các thành viên Ban quản trị nhà chung cư cần cân nhắc kỹ lưỡng để thuê công ty quản lý vận hành nhà chung cư uy tín, nhằm vận hành, bảo dưỡng, bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà an toàn, giúp hoạt động quản lý và vận hành nhà chung cư trôi chảy, không làm ảnh hưởng đến sinh hoạt và làm việc của cư dân.