Thông thường, trong một tòa nhà, hệ thống kỹ thuật sẽ cần phải được bảo trì thường xuyên và vận hành trơn tru. Như vậy, công tác của đơn vị quản lý chung cư chủ yếu là vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà. Còn việc bảo trì hệ thống kỹ thuật, đặc biệt là hệ thống thang máy và phòng cháy chữa cháy là thuộc công việc của các nhà thầu bảo trì.

Mục lục

1. Quy định của pháp luật

2. Thực tế hoạt động như thế nào?

 

1. Quy định của pháp luật thì sao?

Theo thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 về việc ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã chỉ rõ như sau:

a. Tại điều 33:

Chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua; đối với hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp thì Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua.

b. Tại điều 35 quy định:

Ban quản trị nhà chung cư, chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại lựa chọn và ký kết hợp đồng bảo trì theo quy định sau đây:

- Đối với phần xây dựng của tòa nhà thì trực tiếp đơn vị quản lý vận hành thực hiện bảo trì, nếu đơn vị quản lý vận hành có đủ năng lực.

- Đối với hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung thì có thể thuê hoặc ủy quyền cho đơn vị quản lý vận hàng thuê đơn vị cung cấp thiết bị hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì thiết bị đó thực hiện bảo trì; trường hợp phải thay mới thiết bị thì đơn cị cung cấp thiết bị phải thực hiện bảo hành sản phẩm theo thời hạn do nhà sản xuất quy định; hết thời hạn bảo hành thì thực hiện bảo trì hoặc thay thế.

- Đơn vị bảo trì phải thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì đã được lập theo quy định, phải đảm bảo an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng trong quá trình bảo trì, phải tuân thủ chế độ và các thỏa thuận trong hợp đồng bảo trì đã ký kết.

 

2. Thực tế hoạt động như thế nào?

Như vậy, trong thực tế hoạt động, ban quản lý tòa nhà chung cư hay đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chỉ vận hành hệ thống kỹ thuật. Còn lại hạng mục bảo trì các hệ thống kỹ thuật là thuộc các nhà thầu bảo trì chuyên nghiệp thực hiện và nếu được sự tin tưởng, ủy quyền của Ban quản trị thì đơn vị quản lý vận hành sẽ giám sát và báo cáo lại ban quản trị cùng cư dân. Nội dung thường sẽ là:

- Liên hệ các nhà thầu để sắp xếp, lên kế hoạch bảo trì hệ thống

- Giám sát kế hoạch bảo trì của từng hệ thống.

- Giám sát nội dung bảo trì.

Công việc giám sát này giúp cho đơn vị quản lý vận hành hệ thống:

- Nắm bắt được chi tiết những phần đã bảo trì và xác định phần việc còn lại của mình là gì.

- Nắm bắt được tình trạng sức khỏe của thiết bị để chủ động ứng phó trong trường hợp cần thiết, khẩn cấp.

- Dựa vào đó lên kế hoạch phối hợp kiểm tra chi tiết các thiết bị đảm bảo hoạt động trơn tru, thông suốt.

Đối với một số tòa nhà quy mô nhỏ, đơn vị quản lý vận hành có thể kiêm luôn việc bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà nếu chỉ là những hệ thống cơ bản, bảo trì đơn giản.

Tuy nhiên điều này không được khuyến khích áp dụng vì bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà cần một đơn vị chuyên môn, có pháp nhân đầy đủ thì mới đủ năng lực không những để bảo trì hệ thống mà còn để xử lý những sự cố, tình huống khẩn cấp.